Проверка документов на дом при ипотеке: подробный чек-лист для покупателя

Покупка дома в ипотеку — это не только выбор объекта и одобрение банка, но и тщательная проверка документов. Распространённое заблуждение — считать, что если банк одобрил ипотеку, значит с документами всё в порядке. На самом деле банк защищает прежде всего свои интересы как залогодержателя, а не будущего владельца дома. Поэтому грамотная проверка документов — задача самого покупателя. Ниже — подробный чек-лист, который позволяет понять, что именно нужно проверять и почему это критично.

  1. Право собственности на дом

Первое и базовое — кто именно продаёт дом и на каком основании. Продавец должен быть собственником объекта, а его право должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Важно проверить:

  • совпадение ФИО собственника в документах и паспорте;
  • дату возникновения права собственности;
  • основание приобретения (покупка, наследство, дарение).

Если дом оформлен недавно или право получено по наследству, банк и покупатель должны убедиться, что нет скрытых претендентов. Частая ошибка — не обращать внимания на «свежую» регистрацию, которая иногда маскирует юридические проблемы.

  1. Назначение дома: обязательно «жилой»

Для ипотеки дом должен быть зарегистрирован именно как жилой дом. Формулировки «садовый», «дачный», «нежилое строение» — прямой путь к отказу банка и невозможности использования ипотеки.

Даже если в доме фактически живут круглый год, для банка имеет значение только запись в реестре. Проверка назначения — один из самых важных пунктов, который часто упускают на раннем этапе.

  1. Кадастровые характеристики дома

Дом должен стоять на кадастровом учете. Проверяются:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • этажность;
  • адрес (или описание местоположения).

Любые расхождения между фактическими характеристиками и данными ЕГРН вызывают вопросы у банка. Если дом фактически больше, чем указано в документах, или имеет дополнительные этажи и пристройки, ипотека может быть приостановлена до устранения несоответствий.

  1. Соответствие фактического дома документам

Одна из самых распространённых проблем — самовольные изменения. Террасы, пристройки, мансарды, дополнительные комнаты часто не отражены в документах.

Для банка это риск: в случае обращения взыскания продать дом с «самостроем» сложнее. Поэтому важно:

  • сверить поэтажный план с реальностью;
  • убедиться, что все капитальные элементы узаконены;
  • понимать, что узаконивание после покупки — это расходы и время.
  1. Документы на земельный участок

Дом в ипотеке всегда рассматривается вместе с участком. Проверка дома без проверки земли — грубая ошибка.

Необходимо проверить:

  • право собственности на участок;
  • категорию земли;
  • вид разрешенного использования;
  • совпадение границ и площади с кадастром.

Если участок не подходит под строительство жилого дома (например, неправильный ВРИ), ипотека невозможна, даже если дом формально жилой.

  1. Границы участка и межевание

Участок должен иметь установленные границы. Отсутствие межевания, наложение границ на соседние участки или ошибки в координатах — частая причина приостановок и отказов.

Для банка участок с неопределёнными границами — юридический риск. Для покупателя — потенциальные споры с соседями и проблемы при дальнейших сделках.

  1. Ограничения и обременения

Обязательно проверяются:

  • аресты;
  • запреты регистрационных действий;
  • сервитуты;
  • охранные зоны;
  • иные ограничения использования.

Даже если ограничения не мешают проживанию, они могут снижать ликвидность объекта. Банк вправе отказать или ухудшить условия ипотеки, если участок или дом обременены.

  1. История перехода прав

Важно понимать, как часто дом менял владельцев и на каких основаниях. Частые сделки за короткий срок — повод насторожиться.

Особенно внимательно проверяются:

  • сделки по доверенности;
  • наследственные дома;
  • дома, приобретённые в браке без выделения долей.

Банк может запросить дополнительные документы или отказаться от сложной истории.

  1. Согласия и семейные обстоятельства

Если продавец состоит в браке, необходимо согласие супруга на продажу. Если дом приобретался в браке, но оформлен на одного из супругов, это обязательное требование.

Отсутствие согласия — риск признания сделки недействительной, и банк очень строго относится к этому пункту.

  1. Техническая документация

Хотя банк не проводит полноценную техническую экспертизу, наличие технического плана, поэтажных схем и актуальных данных повышает доверие к объекту.

Для покупателя это дополнительная защита от скрытых проблем и расхождений.

  1. Оценка и связь с документами

Оценщик работает строго по документам. Если в них есть ошибки или несоответствия, это напрямую влияет на оценочную стоимость.

Заниженная оценка почти всегда означает увеличение фактического первоначального взноса. Поэтому проверка документов до оценки — способ избежать финансовых сюрпризов.

  1. Почему нельзя полагаться только на банк

Ипотечная проверка — это фильтр для банка, а не гарантия безопасности для покупателя. Банк не проверяет, удобно ли жить в доме, не анализирует перспективы участка и не несет ответственности за скрытые дефекты.

Покупатель остается с объектом на годы, а иногда и десятилетия. Ошибки на этапе документов обходятся особенно дорого.