Можно ли купить дом в ипотеку у физического лица

Покупка дома у физического лица — самый распространённый формат сделок на загородном рынке. Большинство готовых домов продаются именно частными собственниками, а не застройщиками. Поэтому закономерный вопрос: можно ли купить такой дом в ипотеку и не станет ли продавец-физлицо препятствием для банка.

Короткий ответ — да, можно. Но ипотека на дом у физического лица имеет ряд особенностей и ограничений, которые важно понимать заранее. На практике банк оценивает не столько статус продавца, сколько юридическую и рыночную устойчивость объекта.

Почему банки не боятся продавцов-физлиц

Для банка не принципиально, кто продаёт дом — компания или частное лицо. Важнее, чтобы:

• право собственности было зарегистрировано;
• продавец имел право распоряжаться объектом;
• сделка была прозрачной и рыночной.

Большая часть ипотечных сделок с домами проходит именно с физическими лицами, поэтому сам по себе такой формат не является проблемой.

Главное условие — юридически чистый дом

Первое, что проверяет банк при покупке дома у физического лица, — юридическую чистоту объекта. Здесь требования даже строже, чем при покупке у застройщика.

Ключевые моменты:

• дом должен быть зарегистрирован как жилой;
• участок оформлен корректно и подходит под жилую застройку;
• нет неузаконенных пристроек;
• фактическое состояние соответствует данным ЕГРН.

Если продавец построил дом «для себя» и вносил изменения без оформления, это почти всегда усложняет ипотеку.

Право собственности и история дома

Банк внимательно изучает, как и когда продавец стал собственником. Настороженность вызывают:

• недавняя регистрация права;
• частая смена собственников;
• наследственные сделки;
• сделки по доверенности;
• долевая собственность.

Это не означает автоматический отказ, но почти всегда приводит к дополнительным проверкам и требованиям.

Дом и участок рассматриваются вместе

При ипотеке банк кредитует дом и землю как единый залог. Даже если дом идеальный, проблемы с участком могут заблокировать сделку.

Частые сложности:

• отсутствие межевания;
• спорные границы;
• неподходящий ВРИ;
• ограничения и обременения.

Покупатели часто ошибочно считают, что банк «смотрит только на дом». На практике участок имеет не меньшее значение.

Оценка: главный фильтр при покупке у физлица

Даже при полностью чистых документах всё решает оценка. Банк ориентируется не на цену договора, а на рыночную стоимость, определённую оценщиком.

При покупке у физического лица занижение оценки встречается чаще, потому что:

• дом может быть уникальным;
• цена часто эмоциональная;
• рынок в конкретной локации слабый;
• аналогов мало.

Если оценка ниже цены сделки, покупателю придётся увеличить первоначальный взнос или пересмотреть условия. 

Почему банки строже относятся к «самострою»

Дом, построенный физическим лицом для себя, часто называют самостроем не в юридическом, а в практическом смысле. У таких домов нередко:

• нет проекта;
• нет актов скрытых работ;
• не подтверждена технология строительства;
• есть индивидуальные решения.

Для банка это риск. Поэтому такие дома проходят ипотеку сложнее, чем дома, построенные по типовым решениям.

Когда ипотека у физлица проходит спокойно

Практика показывает, что ипотека обычно одобряется без проблем, если:

• дом относительно новый;
• построен по понятной технологии;
• зарегистрирован как жилой;
• участок оформлен корректно;
• цена соответствует рынку;
• нет неоформленных изменений.

В этом случае продавец-физлицо не является минусом.

Когда сделка с физлицом становится проблемной

Ипотека часто осложняется или срывается, если:

• дом старый и изношенный;
• есть неузаконенные пристройки;
• документы не соответствуют факту;
• участок проблемный;
• цена явно завышена;
• дом сложно оценить из-за отсутствия аналогов.

В таких ситуациях банк может либо отказать, либо существенно сократить сумму кредита.

Расчёты и безопасность сделки

При покупке у физического лица банк почти всегда использует:

• аккредитив;
• эскроу-счёт;
• безналичный расчёт с контролем перехода права.

Наличные расчёты и «договорённости на словах» при ипотеке невозможны. Для банка важна полная прозрачность движения денег.

Налоги и интерес продавца

Важно учитывать, что продавец-физлицо может быть не готов ждать ипотечную сделку из-за:

• сроков одобрения;
• проверки объекта;
• требований банка;
• налоговых последствий.

Поэтому на практике многое зависит от готовности продавца сотрудничать и предоставлять документы.

*Опыт показывает: ипотека у физического лица проходит тем проще, чем больше дом похож на «банковский стандарт». Типовая планировка, понятная технология, корректные документы и рыночная цена значительно повышают шансы.

Еще один важный момент: дом, купленный у физлица, должен быть ликвидным не только сегодня, но и в будущем. Это важно для рефинансирования и возможной продажи.